过来人深圳购买教育地产的经验之谈 绝对实用

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小编问了一位在深圳购买教育地产的经验人士,听他来讲讲深圳教育地产那些事儿。

1、深圳是一座教育 、医疗等资源极度不均衡的城市 ,好的片区集中在几个地方,往往是政府所在地 。整体来说关内的资源好于关外,老区的资源好于新区。

2、很多人不理解为什么要买学位房 ,这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右,而高考本科录取率平均高达90%。也就是说,深圳对于小朋友的塞选跟我们之前在内地不一样 ,他是通过中考决定了小朋友未来的发展 。也许有家长会说,小孩只要学习努力就可以了,无论在哪里都能成才。这点我承认是对的 ,到哪里都要努力才行,否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓的紧,老师能力强 。(以八大名校为例 ,特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截)。3、大家会问 ,学校和房子有啥关系,其实关系很大。

2013年深圳开始逐步采取学位房锁定政策,该政策的初衷是好的 ,学习美国让孩子就近入学,不能择校 。该政策的核心内容是:重点的学校按积分来判定是否能入学,将生源分为A类(有深户且有房 ,房和深户都在学校规定的学区内),B类(有深户且有房,房在学校规定的学区内 ,但户口不在学区内),C类(有深户无房,租住在学区内) ,D类(无深户无房,租住在学区内),并且强调某些重点学校学位紧张 ,恕不接受CD类生源 ,或者有的区说得客气点,说CD类生源须接受调剂,意思都一样 ,就是你没房别想上好学校!这样一来,家长们挤破脑袋在最好的学区买房,而且政策上规定 ,每在学区多住一个月,就多0.1个积分,意思是你别想读书了临时买个房子凑学位 ,必须住上一段时间才行。大家会想,那我们合起来一起买房呢,回头一起用学位就是了 ,呵呵,政府是不会让你钻这个空子,很多区教育局规定了 ,一套房子只有一个小学学位和一个中学学位 ,小学学位锁定6年,中学学位锁定3年,也就是说一个人用了 ,另外一个人就别想用了,要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望 。

4 、拿着2014、2015年深圳市中考排名表,发现学校之间录取率差异极大 ,好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率,第二档次的名校(如翠园中学、红岭中学 、宝安中学这些有自己高中部的名校)大概30%-50%的录取率,并且大部分培养和招募自己初中的生源 。然后再次则是第三档次的公立学校(比如松泉中学、北环中学、布心中学等)这些学校大概就是5%--15%左右的录取率 ,这些初中没有高中部,需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多,录取率0--4%左右 ,很多学校录取率都是0。我曾经去一所不怎么出名的中学去实地考察过,发现周围有学生逃学出来抽烟,学风很差 。试想 ,如果是这样的环境让宝宝去读 ,难免不会学坏(当然,这个问题仁者见仁智者见智,有些人觉得环境影响没那么大) ,即便不学坏,录取率为0数字是现实的,说白了就是学校师资力量还不够。

5 、有家长会说 ,我的小孩即使没有学位,可以去读私立学校。其实,深圳很多私立学校真的很不错 ,比如百合外国语学校,耀华实验学校等,这些学校的升学率都非常高 。但问题是 ,私立学校不跟学位绑定,只按成绩来。于是很多时候,看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力 ,为了加分又是特长班 ,又是奥数,弄得小孩每天累得要死。说白了,拼不了地段 ,那就必须拼能力,我邻居有一个小孩就是这样,为了考上好学校 ,先是上舞蹈班,又是绘画班,还要搞奥数 ,几乎没有周末玩耍的时间,所有时间都在学着学那,只是为了进一个好点的高中 。

6、初中的学位重要性高于小学 ,因为初中面临这中考压力,小升初基本是就近入学,当然小学打好基础 ,初中会更轻松一些。如果初中和小学学位只能二选一 ,那就选择初中的学位舍弃小学。

基于以上的认识,我开始在深圳范围内寻找学位房 。我先把所有的重点中学一个一个在地图上标记出来,然后到罗湖区、福田区 、宝安区教育局的基础教育科(宝安查不到 ,去论坛跟网友大概圈定的一个区域。南山没有去查,因为感觉南山的非学位房都很恐怖了,加上学位估计7-8万一平 ,连查都懒得去查了。)去找学位锁定范围图 。查完之后,再到各个房网去查周围小区,以及房价 。经过1个多月的反复比对 ,我得出以下结论:

1 、深圳名校分别是(我是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础,仅代表个人主观意见,并且不包含私立学校):深圳试验学校、深圳中学、深圳外国语学校 、深圳高级中学(以上统称深圳四大 ,基本上属于深圳乃至全国最好的中学);第二梯队学校:翠园中学、宝安中学、红岭中学 、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等

2 、深圳最好的几个教育片区(未把一些重点小学学位完全考虑进去):百花片区(集中了深圳实验学校小学、初中和高中,荔园小学、百花小学一大堆名校,这个片区是深圳著名的学区 ,房价高达7 、8万一平 ,而且很多都是80-90年代的老楼);红岭片区(红岭中学初中部以及园岭外国语小学等,挨着百花片区,房价也高达6-7万一平);石厦片区(福田区政府所在地 ,红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校,均价5-6万一平);车公庙片区(深圳高级中学初中部,属于香蜜湖和车公庙富人区 ,房价高达7-10万一平米);竹子林片区(红岭中学竹子林分校,均价5-6万左右),田贝片区(深圳中学初中部+翠北小学 ,均价为5-8万);怡景片区(翠园中学怡景校区+景贝小学,附近房价3-5万区间);东晓片区(翠园中学东晓校区+布心小学+东晓小学,附近房价3-5万区间);宝安片区(宝安中学+宝民小学+宝安外国语学校 ,房价4-7万区间);

3、综合上结论再缩小范围找性价比最高的地段:宝安、南山基本涨得吓人,之前我较为关注的宝安中学附近碧涛居和宝雅花园,在15年3月之前3房买300-350万到了9月普遍450万左右业主还不愿意放盘出来。相对而言罗湖区教育资源较为丰富 ,房价没有随着深圳房价飙涨而涨太多 ,几个片区房价较为合理,如怡景片区和东晓片区均价都在3-5万之间;发现怡景片区和东晓片区都是翠园中学的分校所在地,而东晓校区成绩好于怡景校区 ,于是就开始在东晓片区里面找性价比较高的楼盘。

4 、学位房有一个点一定要注意,就是离学校千万别太远,如果处于学区边界状态很容易被调剂 ,或者因为片区修改而被划出 。所以一定要紧挨学校。因此,远一点的东晓花园等小区就淘汰了。筛选下来后就剩下三个小区:阳光明居 、今日家园、泰和花园(千万别找到东晓路以东,就一条街西边是翠园东晓 ,东边就变成了布心中学) 。三个小区各有优点和缺点,今日家园房龄最新,2002年左右的房子 ,但小区太小,电梯少,车位少 ,房子建得密密麻麻 ,不太宜居,但价格是三个小区中性价比最高的,而且复式结构可改造潜力大;阳光明居社区很美 ,住起来很舒服,但均价较高,同样的三房比今日家园贵100万左右 ,偏贵;泰和花园房龄最老,车位较为紧张,小区也较老 ,均价4万左右,三房价格超过400万。最早的时候,我倾向于阳光明居的 ,无奈荷包钱不够用,于是选了今日家园的93平米复式楼。我朋友听闻我买了房子的这些思路,也于第二天立马在这个小区买了一套101平米的房子 。

这套房子我非常满意 ,因为自己花了大量时间和精力去研究相关片区和房价 ,在这个过程中学习到了很多东西。这个世界上的很多事情就像路一样,走多了就成了路。

标签: 房价 房子 小区 片区

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