房屋空置能否不交物业费

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案情:


业主购买的商品房交付后 ,房屋一直处于闲置状态。那么,对于长期空置的房屋,业主还要交物业费吗?

近日 ,记者从山东省济南市历下区法院获悉 ,该院日前通过调解审结了一起房屋空置物业费交纳纠纷案件,业主交纳了70%的物业费,物业公司免除了业主近万元的违约金 。

2009年1月 ,出于投资目的,济南市民乔亮(化名)在济南市历下区黄金路段购买了一套住宅,并于2010年5月办理了收房手续并与物业公司签订了前期物业服务协议。虽然乔亮多次收到物业公司催收物业费的挂号信 ,但一直未予理睬。2012年10月,物业公司向历下区法院起诉乔亮,要求他支付总物业费的70%即7000余元的物业费 ,并支付近万元的违约金 。

乔亮认为,房屋在交付后一直处于闲置状态,他既未对房屋进行装修 ,也未居住或使用过房屋,根本就没有享受过物业公司提供的服务,所以物业公司向其索要物业费和违约金是没有道理的 。物业公司认为 ,虽然乔亮的房屋处于闲置状态 ,但物业公司仍为其房屋的安全 、公用设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务,故乔亮仍应按照协议的约定交纳70%的物业费并承担相应违约责任。

根据相关规定,目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费 、保安费 、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费 、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成可以看出 ,物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用,多为针对整个小区全体业主而支出的费用,而没有专门针对某一业主进行的服务 。从这个意义上来说 ,业主的房屋没有进行使用,并不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁 、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。因此,物业服务的根本对象是业主房屋 ,而非业主。

法庭审理认为,虽然乔亮是出于投资目的购买该小区房屋,但物业公司的服务会为乔亮房屋的“保值”起到作用 ,乔亮最终也是物业服务的受益人 。经法庭调解,物业公司免除了乔亮近万元的违约金,乔亮当庭补交了70%的物业费7000元。


法官说法:

法官告诉记者 ,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“经书面催交 ,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 ,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持 。 ”而根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第16条规定:“房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后 ,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。”可以说,相关法规对房屋空置状态交纳物业费的规定是明确具体的 ,只是不少市民错误地认为房屋空着没享受物业服务就不该交费,是不对的。


相关法律知识:


物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目,其收费标准是有所不同的 ,有些服务项目,其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目,其收费标准要按政府有关部门的规定执行 。在具体收取物业管理费时 ,有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲 ,物业管理费收取标准越高,则物业管理公司的收入就越高 。但是,物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约 ,不能乱收费;另一方面,物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制,也要服从优质优价的原则 ,因此,物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则:

第一,不违反国家和地方政府的有关规定 。

第二 ,与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定,收费标准过高,用户承受不了 ,也不容易取得用户的支持,反之,收费标准过低 ,则物业管理公司赔本服务 ,这又违背市场规则。

第三,优质优价,兼顾各方利益 。所提供的服务档次越高 ,则收费标准越高,特约服务一般比公共服务的收费标准要高,对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

第四 ,微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余,否则服务项目越多,工作量越大 ,赔本就越多 。

第五,公平原则。


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