签订二手房“阴阳合同”要谨慎

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在二手房交易时 ,买方为了少交税费,中介为了促成交易,一般会在双方的买卖合同上做文章 ,签订“阴阳合同 ”,这种方式极易引起纠纷,给当事人带来法律风险。律师表示 ,进行二手房交易时 ,买卖双方要认清“阴阳合同”的危害和风险,维护自己的合法权益 。

案例

小王和小李为夫妻,婚后初期二人一起打拼事业 ,积攒了一些积蓄,并购置了一套建面约90平方米的商品房。

购房五年以后,二人将夫妻共同财产房屋一套出售予陈某。当时 ,促成这桩买卖的中介建议,为了减少买方的税费,让小王与陈某签订两份合同 。即:一份为真是买卖合同 ,合同金额为150万元;另外一份为在房管局备案的合同,合同金额为100万元。过户后,陈某将150万元的房款支付给小王。

没想到 ,这几年小王和小李的感情生活并不好,要离婚 。在离婚时,小李想要平分当时两人的售房款 ,理由是当时房款属夫妻共同财产 。但因为小李没有保存好真实的二手房买卖合同 ,同时小李也没能举证150万元才是当时双方交易的真实价格。因此,法院在结合目前房屋所在地二手房价格合理区间及交易行情的基础上,并不予采信小李的主张。

说法

据记者了解 ,在二手房买卖中,为了降低交易成本、逃避税费,买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同 。一份是真实的房屋买卖合同 ,交易价格比较高。另一份是交到房管部门备案网签的合同,交易金额比较低,因为你这样就可以按照较低的价格缴纳税费。甚至有的买卖双方还签订了第三份合同 ,做给银行用的,希望按揭时能多贷点款 。

在有两份不同的合同时,在判定哪份合同是有效合同时 ,一般是以最后签订的合同为准,但在二手房“阴阳合同”的认定上并非如此。

卓律师表示,当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同 ,合同中关于房屋价款等约定存在不一致 ,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

据悉,签订阴阳合同逃税的行为固然是违法的 ,以避税为目签订的相关条款,在法律上是无效的 。但是,这并不能因此直接否定双方所签订的买卖合同无效。因为双方的房屋买卖行为本身并不违法 ,违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。避税条款违法无效,并不能直接导致整个买卖合同无效 。不过,如果有人将二手房阴阳合同的事情举报给税务部门 ,或者法院发了相关的司法建议书,那么这个避税的违法行为,就面临被处理。

律师提醒说 ,二手房“阴阳合同 ”一旦发生纠纷,原房屋所有人权利遭受侵犯,自身也很难获得法律的救济 ,而且还可能涉嫌逃避税收的监管问题。因此 ,从维护自身合法权利的角度来看,消费者还是应该签订和履行真实的合同,避免因小失大 。

此外 ,闽君律师事务所的卓律师还表示,有些当事人为了节省一些费用,约定数年后再办理房产过户手续 ,这种延后办理过户的做法看似有利,其背后却暗藏着巨大的法律风险 。比如房价大涨,卖房人毁约 ,不再按协议约定时间办理房屋过户,买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此,我们不提倡用这种“省钱”方法 ,切勿因小失大。

标签: 交易 二手房 二手房交易 二手房阴阳合同

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