夫妻共同贷款买房 选择“主贷次贷”有讲究

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贷款几乎是“工薪族”摆脱购房窘境的选择。可是,由于某些贷款额度的限制 ,如果仅靠其中一方公积金贷款买房的话,压力依然不小 。因此,许多夫妻会选择双方共同贷款 ,以此减少房贷带来的压力。

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不过,问题的关键在于应该由谁来做“主贷人”?夫妻共同贷款买房时,又有哪些需要注意的地方?

选择“主贷次贷 ”有讲究

对于“共同贷款人” ,不仅要求是“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女 、父母),还必须是住房贷款抵押物的房产所有者之一。但这一条对于夫妻来说是个例外,即使房产证上只有夫妻一方的名字 ,另一方也可作为住房贷款的“共同贷款人 ” 。所以在确定主贷人和次贷人时 ,需要根据以下三种主要情况而定。

确定主贷人时,应当选择夫妻间收入较高且稳定者

一般来说,夫妻共同贷款的目的一方面是为了减轻还贷压力 ,另一方面则是仅靠一方的资质很难获得银行的贷款,所以便会选择共同贷款。

举例来看,现在不少银行在审批住房贷款的时候 ,都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半 。比如小明家申请的住房贷款,每个月需要还款3500元,而小明的月收入在6000元左右 ,不能达到银行的这项要求。但小明还有在教育机构工作的老婆小红,月收入虽然不高,只有2500元上下 ,但是如果小红可以作为“共同贷款人”一起来贷款的话,这个问题就迎刃而解了,由于两位贷款人的月收入和达到了8500元 ,超过了每月还贷额的两倍7000元 ,因此符合了银行发放贷款的基本要求,大大提高了房贷的审批通过率。

其次,应当是选用征信良好的一方作为主贷人

先要明确的一点是 ,由于夫妻办理房贷将会以家庭为单位,所以只要有一方征信存在问题都会影响到房贷审批 。但不同的是,主贷人征信记录有问题 ,银行是肯定不会受理贷款申请,即便是可以受理,贷款额度及利率也会受到影响 。

而如果选用征信良好的一方作为主贷人 ,次贷人需在申清之前还清欠款及滞纳罚金,虽然贷款的额度及利率也会受到影响,但是由于主贷人的征信良好 ,因此可以提高贷款的审批通过率。

此外,还要注意年龄的限制

按照大多数银行个人贷款的规定,在中国贷款的年龄限制是18周岁以上 ,65周岁以下。如果其中一方年龄较大 ,在办理时可能会超出银行规定年限,因为在我国,无论是商贷还是公积金贷款 ,最高贷款年限均为30年,而大多数银行的规定是,借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过70岁 。

办理夫妻共同贷款买房流程中的注意事项

签约双方亲自到场

在买房过程中 ,涉及到诸多签约过程,如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等,这需要夫妻双方同时到场。 ,一般情况下,共同买房时房产证上要载明两个人的名字,则应双方亲如果其中一方年龄较大 ,在办理时可能会超出银行规定年限,因为在我国,无论是商贷还是公积金贷款 ,最高贷款年限均为30年 ,而大多数银行的规定是,自到场;如一方不能到场办理手续,则必须办理公证授权委托手续。

申请房贷、办理过户手续时 ,也需要双方亲自到场

融360房贷提醒购房者注意,在申请房贷时,有些时候会以夫妻名义共同申请 ,因此银行方面需同时考察两人的资质,办理相关手续时也必须同时签字 。

办理过户手续时,原则上要求同时到场

因为根据《物权法》规定 ,夫妻共同购置的房产,到底是共同共有,还是按份共有 ,需要在买卖合同中体现出来,进而在房产证上载明,因此 ,需要双方到场签字确认。但如果无法到场 ,也必须办理公证收取委托手续,并将相关事宜交代清。

巧用主贷人可降低还贷风险

在签订住房贷款合同的时候,银行都要求贷款人购买一项住房抵押贷款综合保险 ,这项综合保险涵盖了两个方面,一是财产损失保险,当抵押的房产出现规定范围内的财产损失 ,例如火灾 、暴风雨、坍塌等,保险公司将承担财产的损失;还有一项就是还贷保证责任险 。

但是,仔细查看保险条款 ,我们可以看到,还贷保证责任险只保障“主贷人”发生意外或是伤残的情况。要是贷款人发生意外导致死亡或是伤残的时候,保险公司也将承担剩余的还贷责任。所以在选择主贷方的时候一定要选择家里的顶梁柱为主贷方 ,这样在住房放遭遇意外时,可由保险公司承担剩余贷款 。

婚姻触礁房贷债务如何处理

由于是夫妻共同贷款买房,财产所占份额各占多少的问题。但是 ,份额的确定需要区分不同的情况 ,原则上婚后共同购买的房屋属于共同财产,应当平均分配,也可以由双方协议去定份额。

但是需要注意的是 ,就和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样,婚后他们的债务也是共同债务 。无论是否身为“主贷人 ”,是否共同申请了住房贷款 ,夫妻都有偿还住房贷款的义务 。只有当房产判定由离婚后的一方所有,作为“共同贷款人 ”的一方才可以提出变更住房贷款人的要求,解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同 ,就不用继续履行偿债的义务,无疑是他对住房贷款理解上的误区。

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